2024年以降、世の中は、新NISAによる投資ブーム。
そんな中で安定な収益を求めて不動産投資に手を出す人も・・・
しかし、全員が儲かるものではありません。
今日は不動産投資の勉強をします。
ではスターート！
購入時の詐欺
原野商法の「二次被害」
原野商法の「二次被害」とは、バブル時代に投機目的で原野を買った人をターゲットにした最近の詐欺です。
原野商法とは、ほとんど価値のない原野や山林について、実際には開発計画などないにも関わらず「このエリアは開発計画が予定されているから、将来高値で売れる」などと言って、上がる見込みのない土地を高値で売りつける商法です。1970～1980年代にかけて被害が多発しました。
このように過去に原野を売りつけられた人をターゲットに、嘘の情報によって、さらに原野を売りつけたり、整地費用や管理費を請求したりするのが、原野商法の「二次被害」です。
原野商法の「二次被害」の手口には、「売却勧誘下取り型」と「売却勧誘サービス提供型」、「管理費請求型」の3種類があります。
売却勧誘下取り型
原野を安く買い取られ、別の原野を高く売りつけられるという詐欺です。
「次に購入する原野は既に買主が決まっていて転売益が得られる」という嘘情報を信じさせて、売りつけてきます。その後は、詐欺集団と二度と連絡が取れなくなります。
売却勧誘サービス提供型
原野を購入したい人がいるという嘘によって、高額な整地費用を請求される詐欺のことです。
先に整地費用だけ払わされ、その後は詐欺集団と連絡が取れなくなります。もちろん、原野の売却も行われません。
管理費請求型
知らない管理会社から突然、管理費用を払えと言われる詐欺です。
10年分、または20年分の管理費用を根拠なく請求してくる詐欺になります。
原野商法とは？
原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪質商法のことをいいます。
1960年代から1980年代が全盛期であり、新聞の折り込み広告や雑誌の広告などを使った勧誘が盛んに行われていました。
現在、その原野商法によって騙される人が多発！
詳細はこの記事・・・
リースバック詐欺
リースバックは主に高齢者が利用します。リースバック詐欺の手口は、高齢者の孤独やお金に関する不安に付け込み、深夜まで自宅に居座り、強引に契約を取るというものです。
リースバックの売却価格は、通常に売却するよりも2～3割も安くなります。また、リースバック後の年間家賃は売却価格の10％前後です。リースバックは、この家賃設定が異様に高いという点が利用者にとって問題といえます。
例えば、本来、仲介なら3,000万円で売れる物件をリースバックで売ると2,400万円程度(2割減で想定)です。年間家賃は240万円程度(＝2,400万円×10％で想定)ですので、月の家賃は20万円にもなります。
家賃の高さに後から気付き、慌てて売却の契約を解除しようとしても多額の違約金(手付金の倍額)を払わなければならず、契約解除ができなくなる人も多いです。本ケースでは手付金は240万円程度(売却価格の10％)ですので、契約解除には倍額の480万円が必要となります。
リースバックは往々にして安く売って高く借りることから、経済的なメリットはありません。強いてメリットを挙げれば、今の家に住み続けられることくらいです。契約を締結する前に、親族か信頼できる人に相談することをおすすめします。
住宅ローンの不正利用
住宅ローンの不正利用とは、詐欺グループに騙されて、強引に住宅ローンを使って投資物件を買わされるという詐欺です。
そもそも住宅ローンは、自分が暮らす住宅のみに利用できるローンです。そのため、不動産投資用物件には利用してはいけません。
住宅ローンの不正利用詐欺の手口としては婚活サイトやSNS、不動産投資セミナー等で知り合った人が、一定の信頼関係を築いた後に不動産投資の話を持ち掛けてきます。住宅ローンの不正利用は、20～30代の比較的若い人が騙されるケースが多いようです。
詐欺グループの目的は、投資物件を高く売りつけることにあります。購入後は連絡が取れなくなることが一般的です。
住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が安いため、住宅ローンを使うと安く購入できるように見えます。銀行に虚偽の申請書を提出し、住民票をいったん移して、あたかもマイホームを購入したかのように偽装します。
住宅ローンの不正利用は、そもそも銀行に対する詐欺行為であり、犯罪です。高い投資物件を買わされた挙句、銀行から警察に通報される、もしくは損害賠償請求をされることもあり得ます。
地面師
地面師とは、所有者を装って不動産を売買し、代金をだまし取る詐欺師のことを指します。
買主は地面師を本当の所有者だと信じて代金を払うわけですが、当然、所有権は移転しません。地面師は本人確認書類や印鑑証明書なども偽造したり、司法書士などの専門家として詐欺グループの仲間が近づいたり、巧妙な手口で買主を騙そうとしてきます。
2017年には、大手住宅メーカーが50億円以上をだまし取られる地面師事件も発生しました。大企業でも騙されることがあるので、本当の不動産所有者と契約しようとしているかは要確認です。
また、長く空地になっている土地や、高齢者が所有している物件は地面師に狙われやすいとも言われています。そのような物件の取引話が出てきた際は気をつけましょう。
手付金詐欺
不動産売買時の手付金を持ち逃げされるのが「手付金詐欺」です。
手付金詐欺に合わないためには、悪質な業者を見破ることが重要です。手付金の支払いを強く勧められた場合は、宅地建物取引業の免許有無を確認しましょう。また、仮に免許がある場合も、営業実態があるか会社住所を確認した方が安心です。
仮に取引先が個人の場合は、手付金を払わない方が無難と言えます。手付金は取引時に必ず払わなければならないものではないため、支払い時には相手の素性を要確認です。
家の売却を考えている方は、不動産一括査定がおすすめです。下のフォームを入力すれば、 複数の会社の査定結果を比較できるので、 高く・早く売れる可能性が高まります。
詐欺まがい
投資用マンションの営業電話
投資用マンションのしつこい営業電話というのは、よくある手口といえます。投資用マンションの購入で騙されてしまうのは、20代の若い人が多いようです。
投資用マンションの手口には、路上でアンケートへの回答や名刺交換に応じたら、その後しつこく購入の勧誘を受けるといったものがあります。勧誘された相手に会うと、深夜まで拘束され怖くて契約してしまうこともあるようです。
営業電話で売られているような投資用マンションは、恐ろしく収益性の低いものばかりです。平気で月数千円しかプラスにならないものを売りつけてくるため、話になりません。ちょっとでも空室や賃料下落が発生したら、マイナスとなるリスクの高い物件ばかりです。
怪しい営業電話というのは、電話してくる人の背後が騒がしいことがよくあります。詐欺グループは缶詰め状態で組織的に電話をかけまくっているため、背後の騒がしさを感じ取ったら警戒すべきです。
怪しいと思ったらすぐに電話を切り、着信拒否にして相手にも決して会わないことが適切な対応といえます。
捨て看板
捨て看板とは、電柱や街路樹に貼られたチラシのことです。「格安2LDKマンション 2,000万円 連絡先として携帯電話の番号」のようなチラシが捨て看板になります。捨て看板は、自分が物件を探しているエリアに貼りだされていると、興味を持って連絡してみようかと思ってしまいます。
しかしながら、連絡先に電話をしてみても、そのチラシに書いてある物件は存在しないことが多いです。チラシを出している不動産会社に行ってみると、別の物件を売りつけられてしまう可能性もあります。
捨て看板自体は詐欺ではありませんが、違法であることが多いです。捨て看板は、景観上の問題から条例で禁止している自治体もあります。
また、存在しない物件の広告は「おとり広告」と呼ばれ、宅地建物取引業法で禁止されています。違法なことをして顧客を集めている可能性が高いので、捨て看板の業者には連絡しない方が良いのです。
買いたくなる心理トリガーとは？
心理トリガーを使うと・・・
ある環境・作業・行動がトリガーとなり、
人間の行動に決まった効果を与えることができます。
つまり、まるで狙ったように人を操ることができるのです。
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まとめ
購入時の詐欺
①原野商法の「二次被害」
②リースバック詐欺
③住宅ローンの不正利用
④地面師
⑤手付金詐欺
詐欺まがい
①投資用マンションの営業電話
②捨て看板
まずは不動産の知識を学びましょう！
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リースバックとは、住みながら家を売却する資金調達方法です。
リースバック会社に売却後、リースバック会社に家賃を支払い続けることで今の家に住み続けることができます。
リースバック自体は詐欺ではありませんが、中には強引に営業されて契約をしてしまうケースがあるようです。